שמאי פינוי בינוי - שמאי דיירים
שירותי המשרד
ייצוג וליווי דיירים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, הם חלק בלתי נפרד משירותי משרדנו.
בפרויקטים של התחדשות עירונית, חובה על הדיירים להעסיק גורם מקצועי שיוכל להבטיח שהזכויות שלהם ישמרו ויקבלו תמורות ראויות והוגנות.
מתוקף תפקידנו כשמאי דיירים, אנו מחויבים לשמש כעיניים המקצועיות של בעלי הדירות, להגן ולשמור על האינטרסים שלהם מול היזם ולדאוג שיקבלו תמורות ראויות בצורה שקופה, הוגנת ומקצועית בפרויקט.
ייצוג וליווי דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית
שמאי מקרקעין בפרויקט התחדשות עירונית הוא יועץ אסטרטגי המלווה את תהליך הפרויקט ומשמש כגורם מקצועי ומגשר, השומר על הביטחון והאינטרסים של בעלי הדירות אל מול היזם.
תפקיד השמאי בפרויקט התחדשות עירונית אינו מסתכם רק בבחינה שמאית כלכלית, המטרה של הליווי והייצוג היא להבטיח שהזכויות והאינטרסים של הדיירים יישמרו בצורה מקסימלית.
תהליך פינוי בינוי
התהליך כולל בחירת נציגות דיירים, מכרז לבחירת היזם, עריכת הסכמים משפטיים, עריכת תב"ע, שלב היתרי בניה, כניסה לליווי בנקאי ומתן ערבויות לדיירים, תהליך ההריסה ובניה ולבסוף אכלוס הדיירים בפרויקט החדש.
שלבי העבודה
השלב הראשון בתהליך הוא פגישת היכרות עם הדיירים ו/או הנציגות מטעמם, בפגישה אנו מסבירים על תהליך הליווי הממושך ונותנים מענה לשאלות הדיירים.
בשלב הבא, שמאי הדיירים משתתף בהליך בחירת יזם הפרויקט וליווי עו"ד מטעם הבעלים בכלל הנושאים השמאים בהסכם מול היזם, במסגרת ההליך שמאי הדיירים בוחן את החוות הדעת השמאית שנערכה ע"י שמאי היזם ע"פ עקרונות תקן 21.1, בחינה והמלצה לנציגות הדיירים בדבר התמורות אשר עתידות להתקבל בפרויקט לדיירים והאם הינן הוגנות ותואמות את שווי השוק, ייעוץ וגיבוש מנגנונים בהסכם מול היזם, לרבות ייעוץ בנוגע למנגנון חלוקת רווחים עתידיים, שיפור ושדרוג מפרט הדירות ועוד.
מעורבות בעריכת התב"ע ע"י היזם ואדריכל הפרויקט, בדיקת חוות הדעת השמאית בהתאם לתקן 21.1 והתנהלות מול השמאי מטעם היזם ו/או ליווי מול שמאי מוסכם לצורך קביעת חלוקת רווחים בין היזם ובין בעלי היחידות (במועד אישור התב"ע ודו"ח האפס).
עריכת טבלת ניקוד ליח"ד במצב הנכנס בקריטריונים מוסכמים ומקובלים על פי אמות מידה מקצועיות כבסיס לבחירת יחידות התמורה במצב היוצא, ע"פ עקרונות שמאיים מקובלים וביקור בכל יחידה ויחידה.
עריכת חוות דעת בדבר אומדן דמי השכירות הראויים ליחידות הקיימות בקבלת היתר הבניה ובמהלך חיי הפרויקט.
בחינת דוח האפס לרבות בחינת סבירות אומדן שווי דירות התמורה, לצורך קביעת גובה הערבויות הבנקאיות.
בחינת התאמת התוכניות והתמורות בהתאם להיתר הבנייה.
ליווי שוטף, הצגת ממצאים, זמינות ומענה לבקשות.
ליווי דיירים
הליווי שמעניק משרדנו בתהליך פינוי בינוי הוא חלק חיוני ובלתי נפרד מהצלחת הפרויקט. תהליך הליווי נועד להבטיח שקיפות והגינות בכל שלב, תוך שמירה על זכויות הדיירים ווידוא קבלת התמורות המגיעות להם באופן מלא והוגן.
ליווי זה מקיף את כל שלבי הפרויקט, החל מהשלב הראשון של תכנון הפרויקט ועד לאכלוס הדיירים בבניין החדש. במהלך התקופה, פועלים להבטיח שהדיירים יקבלו את מלוא זכויותיהם, ובמקביל מסייעים בפתרון כל מחלוקת שעשויה להתעורר בין הדיירים ליזם.
תהליך הליווי מבטיח שהדיירים יקבלו את התמורות הראויות והמקובלות מהיזם, ובנוסף, פיצוי הולם ונכון במהלך תקופת הבנייה, כולל טיפול בסוגיות כגון: גובה דמי השכירות בתקופת הבניה ותנאי מעבר, נוסף לכך, הליווי מסייע למנוע אי הבנות ולפתור מחלוקות פוטנציאליות בצורה הוגנת ומקצועית, ובכך מבטיח שמירה על יחס שוויוני והוגן בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט.
הליווי המסור והמקצועי מבטיח שכל דייר יקבל את המענה הטוב ביותר לצרכיו, תוך שמירה על האינטרסים המשותפים והבטחת תהליך חלק ושקוף לכל אורכו של הפרויקט.
תפקיד שמאי דיירים
תפקידו של שמאי הדיירים בתהליך פינוי בינוי הוא מרכזי ומהותי להבטחת הצלחת הפרויקט ושמירה על זכויות הדיירים. התפקיד כולל מספר שלבים מרכזיים:
ניתוח כדאיות כלכלית: שמאי הדיירים מבצע ניתוח מעמיק של ההצעות המוגשות לדיירים, במטרה לבחון האם התמורות שהוצעו אכן הוגנות ומשקפות את מצב השוק באזור. השמאי בודק את ההתכנות הכלכלית לפרויקט ע"פ עקרונות תקן 21.1, תוך בחינת רמת הרווחיות הצפויה, ומוודא שהדיירים מקבלים את התמורה המגיעה להם ביחס לתנאי השוק המקומיים ולמגמות הכלכליות באותו אזור גיאוגרפי.
ניקוד הדירות הקיימות: השמאי מנתח את הדירות הקיימות בפרויקט בהתאם לקריטריונים מוסכמים ומקובלים ע"פ אמות מידה מקצועיות, מנקד ומדרג את הדירות הקיימות כבסיס לבחירת הדירות החדשות שייבנו בפרויקט, כדי לדרג את סדר בחירת בעלי הדירות בפרויקט החדש. הניקוד מתבצע בצורה אובייקטיבית ובהתאם לקריטריונים שמאיים מקצועיים, במטרה להבטיח הקצאה שוויונית וצודקת לדיירים.
בדיקת ערבויות ודמי שכירות: השמאי גם אמון על בדיקת גובה הערבויות שמציע היזם, על מנת להבטיח כי זכויות הדיירים יישמרו בכל שלב בתהליך, גם במצבי קיצון. בנוסף, הוא בודק את גובה דמי השכירות שמציע היזם לדיירים בזמן תקופת הבניה, ומוודא שהסכומים המוצעים הוגנים ותואמים את מחירי השוק לדירות דומות באזור. בכך, הוא דואג שהדיירים יקבלו פיצוי ראוי והולם גם בתקופות המעבר, עד לאכלוסם מחדש בדירות החדשות.
השמאי דואג לאיזון אינטרסים בין היזם לדיירים, ומוודא ששני הצדדים יוצאים נשכרים מהפרויקט בצורה הוגנת ומקצועית, תוך שמירה על שקיפות מלאה והגינות לכל אורכו של תהליך פינוי בינוי.
איזון אינטרסים בין היזם לדיירים
שמאי הדיירים ממלא תפקיד מרכזי באיזון האינטרסים בין היזם לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי. מצד אחד, אינטרס היזם הוא להגדיל את זכויות הבניה ככל שניתן, ובנוסף לכך, הקטנת שטחי התמורות לבעלי הדירות, כדי להבטיח רווחיות גבוהה יותר מהפרויקט. מצד שני, בעלי הדירות מעוניינים לקבל שטחי דירות גדולים יותר ורמת מפרט בניה גבוהה יותר בדירות החדשות. תפקיד השמאי הוא לשמור על איזון בין הצרכים הללו, על מנת להבטיח שהפרויקט יושלם בהצלחה תוך שמירה על הרווחיות הרצויה ליזם ולמולו הבטחת התמורה הטובה ביותר לדיירים. השמאי פועל לשמירה על האיזון וההוגנות, כך ששני הצדדים ייצאו נשכרים מהפרויקט בצורה מאוזנת ומקצועית.
השלב הראשון בתהליך כולל פגישה ראשונית עם הדיירים או נציג מטעמם. בפגישה זו אנו מסבירים את מהות ומטרת הליווי, מדגישים את חשיבות שמאי הדיירים בפרויקט, ומבהירים כיצד תפקידו של השמאי תורם לשמירה על זכויות הדיירים במהלך כל שלבי הפרויקט.
השמאי מטעם הדיירים נכנס לתמונה כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, כאשר נציגות הדיירים בוחרת את הצוות המקצועי שילווה את הפרויקט. לצד שמאי המקרקעין, נבחרים גם עורך דין ומפקח בניה, על מנת להבטיח הגנה מקסימלית על זכויות הדיירים.
אנו משמשים כעיניים המקצועיות של הדיירים בפרויקט. תפקידנו הוא לבחון את ההסכם המוצע על ידי היזם, להעריך את הכדאיות הכלכלית, ולהבטיח שהדיירים יקבלו תמונה מלאה וברורה על תנאי העסקה, תוך שמירה על האינטרסים שלהם לכל אורך הדרך.
תהליך הליווי מבטיח שהדיירים יקבלו ליווי מקצועי ומקיף לאורך כל הפרויקט. אנו דואגים לשמור על שקיפות מלאה מול היזם, מוודאים שהתמורות לדיירים יהיו הוגנות ותואמות לשוק, ומסייעים בפתרון מחלוקות פוטנציאליות. כל זאת, במטרה להבטיח שהפרויקט יושלם בצורה המיטבית, לשביעות רצון כל הצדדים המעורבים.
שאלות ותשובות
צור קשר